Ärger mit Mietern - RA Niessig

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Immer Ärger mit den Mietern?
von Christine Niessig,
veröffentlicht im Porta Magazin, Juli 2011

Miete als Geldanlage ist in Verruf gekommen. Die Angst vor Mietnomaden oder ansprüchlichen Mietern (in einer Hand den Zollstock, in der anderen die Mängelliste) schreckt. Doch manche Probleme hat ein spezialisierter Anwalt schnell im Griff.  

Manche Mietverhältnisse dauern Jahre oder Jahrzehnte ohne Streit und Störung, bei anderen, sei es der Mieter, sei es der Vermieter oder die Kombination, geht nichts ohne Drohung mit Anwalt oder Verband oder zumindest einen längeren Schriftwechsel.

Hauptstreitpunkte sind
  • Mietrückstände oder Miethöhe,
  • Nebenkostenabrechnungen,
  • echte oder vermeintliche Mängel der Wohnung
  • und ganz zum Schluss, beim Auseinandergehen, ist auch das harmonischste Mietverhältnis meist Anfechtungen und Ärgernissen ausgesetzt.
 

Vermieterverbände haben sich jüngst für eine Verschärfung des Mietrechts ausgesprochen und verweisen zur Begründung auf große Schäden durch sogenannte Mietnomaden.
Einige Fachleute gehen bei 23 Millionen Mietverhältnissen und etwa 2,5 Millionen Neuvermietungen im Jahr hier von ca. 1000 Fälle bundesweit im Jahr aus. Die Eigentümerorganisation Haus & Grund schätzt die Fälle auf 15000 oder gar 30000 Fällen im Jahr.

Mietnomaden sind Straftäter. Sie sind Fälle für den Staatsanwalt und müssen verurteilt werden. Das ist die strafrechtliche Seite. Zivilrechtlich muss es darum gehen, den Schaden, den die Betrüger anrichten, so gering wie möglich zu halten. Das bedeutet, ein Räumungsurteil muss schnell vollstreckt werden können. Schon heute kann einem Mieter, der an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit mehr als einer Miete im Rückstand ist, fristlos gekündigt werden. Ständig unpünktliche Mietzahlungen oder Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten rechtfertigen ebenfalls die fristlose Kündigung. Es sollte gerade bei einer fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist gesetzt werden und für den Fall, dass kein rechtzeitiger Auszug erfolgt, Klage angedroht werden. Die Räumungsklage sollte nach Ablauf dieser Frist erhoben werden. Für Wohnraummiete ist dabei unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht zuständig; der Streitwert berechnet sich dabei aus der Nettomiete eines Jahres. Das macht die Räumungsklage relativ teuer. Die Zwangsvollstreckung aus einem rechtskräftigen erstrittenen Räumungstitel wird vom Gerichtsvollzieher bewirkt.  Erforderlichenfalls kann der Gerichtsvollzieher dabei unmittelbaren Zwang anwenden, also z. B. Schlösser aufbrechen und austauschen oder den Schuldner unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen.

Die nicht unerheblichen Kosten einer Zwangsräumung - Gebühren des Gerichtsvollziehers, Auslagen für eine Spedition zwecks Transport bzw. Entsorgung des Mobiliars, evtl. Anwaltskosten - sind zunächst vom Gläubiger vorzuschießen, fallen letztlich aber dem Schuldner zur Last. Grundsätzlich ist es Sache des Mieters, sich rechtzeitig um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Notfalls wird er von der Stadt bzw. Gemeinde in eine Obdachlosenunterkunft eingewiesen.

Am Ende noch ein kleiner Tipp: Eine Studie im Auftrag des Bundesbauministeriums ergab, dass sich gerade private Vermieter häufig blauäugig verhalten und kaum Erkundigungen über ihre Mieter anstellen. Insbesondere Fragen zu den Einkommensverhältnissen müssen Mieter beantworten. Generell gilt: Es gibt keine unzulässigen Vermieterfragen.



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